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Guide du prêt PAS

Caractéristiques du prêt PAS ?

Toutes les conditions du prêt PAS :

  1. Durée du prêt
  2. Le prêt PAS peut financer l’intégralité de l’opération
  3. Prêts et aides complémentaires au prêt PAS
  4. Les taux du prêt PAS
  5. Prêt PAS à taux révisable
  6. Lissage d'un prêt PAS

Durée du prêt PAS

Le prêt PAS vous sera accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans et ceci, quel que soit l’objet du prêt.

Le prêt PAS peut financer l’intégralité de l’opération

Le prêt PAS peut financer l’intégralité du coût de l’opération. Le montant minimum du prêt PAS est de 4500 euros pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, de 1500 euros pour des travaux d’amélioration, ou de 4000 euros dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans.

Le prêt PAS peut donc financer 100% du coût de votre opération immobilière incluant toutes les taxes suivantes :

  • la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notariés et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
  • les honoraires de négociation ;
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
  • les frais relatifs à l’assurance de responsabilité ou à l’assurance dommages-ouvrage ;
  • certaines taxes afférentes à la construction :
    • taxe locale d’équipement
    • en Île-de-France, taxe complémentaire à la TLE
    • taxe pour le financement des CAUE
    • taxe spéciale d’équipement perçue dans le département de Savoie
    • taxe départementale des espaces naturels sensibles
  • frais d’état des lieux obligatoire, en cas d’acquisition d’un logement de plus de 20 ans ;
  • si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de trois ans à la date d’émission de l’offre de prêt, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l’opération ou refinancée par un prêt conventionné.

Prêts et aides complémentaires au prêt PAS

  • un prêt à taux zéro (national ou régional),
  • un prêt épargne logement,
  • une subvention de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat),
  • un prêt Action Logement.

Les taux du prêt PAS

Les établissements doivent proposer au moins un barème de prêt à taux fixe et à montants d’échéance constants, ainsi qu’un barème de prêt à taux révisable. Ils peuvent également proposer des prêts mixtes (à taux fixe et à taux révisable).
Le taux d’intérêt du prêt PAS ne peut pas excéder un taux maximum réglementé constitué d’un taux de référence et une marge. Le niveau de cette marge varie en fonction de la durée et du type de taux.

A partir du 1er juillet 2014, le taux d’intérêt maximum du Prêt à l’Accession Sociale est de :

Type de crédit Durée Taux Maximum en métropole Taux Maximum dans les DOM
Taux Fixe inférieure ou égale à 12 ans 3,75% 4,35%
supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans 3,95% 4,55%
supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans 4,10% 4,70%
supérieure à 20 ans 4,20% 4,80%
Taux Variable ou révisable quelle que soit la durée 3,75% 4,35%

Dans la plupart des banques le taux du prêt à l’accession sociale est le même que pour un prêt immobilier classique1

Prêt PAS à taux révisable

Le prêt PAS à taux révisable est soumis aux conditions suivantes :

  • Le taux moyen du prêt ne peut excéder le taux maximum (il s’agit du taux initial avant la mise en jeu des clauses de révision) ;
  • La révision du taux ou la modification de l’échéance de remboursement ne peut intervenir qu’une fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d’acceptation de l’offre.
  • L’établissement doit fournir gratuitement un nouveau tableau d’amortissement valable à chaque révision ou modification des échéances.
  • L’établissement de crédit doit limiter les variations du taux d’intérêt avec au moins une de ces méthodes :
    • le plafonnement de la variation du taux par rapport au taux initial (taux capé),
    • le plafonnement du montant de l’échéance de remboursement avec ajustement sur la durée du prêt,
    • la durée de remboursement peut être allongée jusqu’à 35 ans maximum. A la fin de la dernière année de prolongation, l’emprunteur est dégagé du règlement de toutes charges financières, à l’exception de dettes résultant d’un arriéré éventuel.

Dans tous les cas, le capital restant dû ne doit pas dépasser le capital initial même dans le cas d’un amortissement négatif du prêt.2

Les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros.

Lissage d'un prêt PAS

Si vous êtes dans l'un des deux cas suivants :

  • vous bénéficiez d'autres prêts immobiliers pour vous aider à financer votre projet (prêt à taux zéro, PEL, etc.),
  • vous remboursez déjà d'autres crédits (conso, auto, etc.),

il est possible de lisser votre prêt PAS avec ces autres crédits, afin d'obtenir une mensualité constante tout au long du remboursement. Ainsi, non seulement il vous sera plus facile gérer votre budget, mais cela pourra aussi vous permettre d'abaisser votre endettement en début de prêt.

Attention toutefois, les banques n'ont en aucun cas l'obligation de vous accorder un lissage.
Si elles l'acceptent généralement pour les prêts aidés (PTZ Plus, PEL...) ou les prêts conso, certaines d'entre elles sont réticentes lorsqu'il s'agit d'un prêt auto. En effet, elles estiment que la majorité des clients vont changer de voiture en cours de prêt PAS, et prendront à cette occasion un nouveau prêt auto. Elles considèrent donc ce type de prêt un peu comme un crédit renouvelable, qu'elles refusent donc de lisser.

Notes

1Consulter les taux de prêt immobilier.

2La réglementation n’interdit pas l’amortissement négatif du prêt. Celui-ci peut quelquefois être nécessaire pour réussir un lissage de crédit entre le prêt PAS et un prêt à taux zéro. Cet amortissement négatif ne doit toutefois pas avoir pour effet de porter le capital restant dû au delà du capital emprunté.
La disposition consistant à dégager l’emprunteur de toutes charges financières à la fin de la période de remboursement est assez étonnante : elle autorise ainsi les établissements financiers à proposer des crédits qui (suite à des révisions de taux ou d’échéance) ne seront pas complètement amortis (tout le capital n’aura pas été remboursé) à la fin. Si l’emprunteur va jusqu’au terme de son crédit, il ne devra plus rien ; s’il est obligé de revendre avant le terme, ne serait-ce que quelques mois avant, il devra bien plus que la somme des mensualités qui lui restaient à rembourser !

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