Le prêt à taux zéro monte en puissance en 2016
Le président de la République François Hollande a dévoilé le 9 novembre dernier les détails précis de la réforme du prêt à taux zéro annoncée à la rentrée. Et cette annonce a réservé quelques surprises, notamment en termes de conditions d'accès, de montant et de durée du prêt.
Comme annoncé en septembre dernier, le prêt à taux zéro aura bien droit à une nouvelle (et énième...) réforme au 1er janvier 2016. Au moment de l'annonce, nous avions toutefois pointé du doigt d'importantes imprécisions qui nous empêchaient de nous prononcer sur l'efficacité des mesures annoncées (communes concernées, obligation d'occupation, etc.).
Il faut dire que le dispositif applicable en 2015 a clairement fait la preuve de son inefficacité : sur les 24 424 PTZ accordés au premier semestre, seuls 573 l'ont été pour l'acquisition d'un logement ancien rénové (chiffres officiels de la SGFGAS). Une goutte d'eau dans un marché immobilier français de plusieurs centaines de milliers de transactions. Une réforme des conditions d'accès du prêt à taux zéro dans l'ancien semblait donc indispensable pour en obtenir de vrais résultats, et les annonces de septembre avaient laissé les observateurs sur leur faim.
De substantielles modifications du PTZ
Le moins que l'on puisse dire, c'est que le projet a bien évolué entretemps, et cette nouvelle version démontre un volontarisme certain de la part du gouvernement.
Tout d'abord, plus d'ambiguïté quant aux communes concernées : le prêt à taux zéro pourra financer l'achat d'un logement ancien rénové partout en France. Plus question donc d'encourager sélectivement la réhabilitation des « centres-bourgs », tous les logements anciens pourront être concernés, pour peu que les travaux accompagnant l'acquisition représentent plus de 25% du coût total de l'opération.
Le dispositif change clairement de dimension : il s'agit à présent de donner un bon coup de pouce au secteur de la rénovation (le communiqué de presse annonce 50 000 créations d'emplois), tout en facilitant l'accession à la propriété des ménages modestes.
Seulement des ménages modestes ? Ce n'est plus si certain, puisque dans le même temps les plafonds d'accession au PTZ sont relevés de façon substantielle (ils passent par exemple de 52 000 à 60 000 € par an pour un couple avec 2 enfants à Orléans). Là encore l'objectif est clair : le gouvernement souhaite passer à la vitesse supérieure avec un objectif à 120 000 PTZ par an, soit deux fois plus qu'en 2015. A noter que les plafonds d'accès du Prêt Accession Sociale seront alignés sur ces nouveaux chiffres.
Par ailleurs, non seulement les prêts à taux zéro seront plus nombreux, mais leurs montants seront aussi plus élevés. Finie la progressivité selon la zone géographique, le PTZ pourra financer 40% du coût total de l'opération, où que se situe le bien concerné.
De même, les durées de remboursement seront plus généreuses : tous les emprunteurs concernés profiteront d'au moins 5 ans de différé initial, qui pourra aller jusqu'à 15ans pour les ménages les plus modestes (contre 0 à 14 ans actuellement).
Quels effets à attendre ?
Il est encore un peu tôt pour savoir si tous les objectifs du gouvernement seront atteints.
En effet, il est certain qu'en relevant les plafonds de ressources le nombre d'emprunteurs concernés sera plus élevé. Par ailleurs, l'augmentation des montants et des durées aura un effet de solvabilisation : certains ménages avaient peut-être droit au PTZ en 2015, sans que cela leur donne pour autant les moyens de réaliser leur projet. Si le prêt à taux zéro permet de financer une part plus importante de l'acquisition, ce sera peut-être le cas.
En revanche, les effets dans l'ancien sont plus incertains. En effet, le principal obstacle à l'obtention reste le montant des travaux à engager : pour l'acquisition d'un bien à 150 000 €, il faut réaliser au moins 50 000 € de travaux pour prétendre au PTZ. Un montant très élevé, et souvent difficilement atteignable.
Il est donc assez certain que le nombre de prêts à taux zéro accordés augmentera très nettement en 2016. Pour autant, la réforme aura-t-elle l'effet escompté sur le secteur de la rénovation ? Les premiers mois de 2016 nous le diront.
Par Xavier Laneurie
18 novembre 2015
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Cumulable avec d'autres aides financières (mais pas avec un crédit immobilier classique), il a l'avantage de présenter un taux d'intérêt plafonné et des frais d'acquisition réduits et plafonnés.