Nouvelle baisse des taux de la BCE : quel impact sur le prêt immobilier  ?

La Banque Centrale Européenne (BCE) vient d'abaisser son principal taux directeur à 1,50% contre 4,25% en octobre dernier.

Comment ces baisses successives des taux de la BCE se répercutent-elles sur les taux des emprunts immobiliers ?Voici quelques éléments d'explication pour comprendre pourquoi la baisse des taux de la BCE impacte plus rapidement les taux de prêt immobilier à taux variable.

Impact de la baisse du taux principal de la BCE sur le crédit immobilier

Le taux, dont on parle le plus dans les médias, et qui se répercute sur les taux de prêt immobilier est le taux de refinancement des banques au jour le jour. Il s'agit du taux auquel les banques empruntent auprès de la BCE lorsqu'elles ont besoin de financement. En effet, plus les banques doivent payer pour emprunter à la BCE, plus elles font payer cher les emprunts qu'elles consentent. Pourtant, tout n'est pas aussi simple que cela.

Le principal taux de la BCE : le taux de refinancement Les taux de référence pour les taux révisables des prêts immobiliers Les indices de référence pour les taux fixes des prêts immobiliers
Il s'agit du taux auquel les banques empruntent auprès de la BCE lorsqu'elles ont besoin de financement. Le taux de référence des taux révisables est souvent l'Euribor sur 3 mois ou sur 1 an. Il indique à quel taux se prêtent les banques entre elles et est directement influencé par le taux auquel elles empruntent à la BCE. Ce sont généralement les obligations émises par les états (OAT 10ans). L'indice de rendement de ces emprunts long terme est le TEC 10.
Ce taux est passé de 4,25% en octobre 2008 à 1,5% en mars. Il est passé de 5,50% à moins de 2% depuis octobre 2008. Il est passé de 4,80% à 3,70% depuis octobre 2008.

Alors, pourquoi les baisses des taux de la BCE ne se répercutent-elles pas aussi sur les prêts à taux fixe ?

En quatre mois l'indice de référence des taux d'emprunt immobilier à court terme, l'Euribor, est donc passé de 5,5% à moins de 2% alors que l'indice de référence en matière d'emprunt à long terme est passé sur cette même période de 4,80% à 3,70%. Les taux à long terme sont donc plus élevés de 2,7 points. C'est cet écart entre les taux à court terme et à long terme qui rend le financement immobilier à taux révisable plus intéressant, à condition qu'il soit sécurisé contre de futures hausses de taux.

En résumé : À la suite d'une baisse des taux de la BCE, les banques peuvent obtenir des liquidités moins chères mais sur de courtes périodes. Pour se protéger, elles indexent les taux d'intérêts de prêt immobilier à taux fixe sur les cours de produits financiers bien plus stables comme les OAT sur 10 ans (les Obligations assimilables du Trésor). Ainsi, la banque qui paie moins cher ses emprunts à court terme peut répercuter plus rapidement cette baisse sur les prêts dont les taux sont révisables donc susceptible d'être relevés. A l'inverse, comme la banque ne peut pas rehausser le taux d'uncrédit à taux fixe, elle met plus longtemps à répercuter la baisse des taux de la BCE.

6 mars 2009
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