Prêt immobilier ou PEL : lequel choisir ?

La récente baisse des taux de prêt immobilier ne dévalorise t-elle pas le PEL ? Est-il opportun d’utiliser son PEL pour financer son achat immobilier ? Dans quels cas le PEL est-il intéressant ou au contraire moins avantageux qu’un prêt immobilier classique ?

Les réponses à ces questions ne sont pas uniques mais varient en fonction des différents profils d'épargnants, d'emprunteurs, mais également en fonction de leurs projets à moyen et long terme, de la date d'ouverture du PEL…

Dans un premier temps, il s'agit de se demander ce que l'on recherche avec un PEL :

  • S'agit-il d'ouvrir aujourd'hui un PEL ? Dans quels buts : simple épargne et/ou projet d'emprunt immobilier quelques années après ?
  • S'agit-il d'utiliser à ce jour son PEL pour faire une demande de prêt immobilier ?

Effectuer une demande de prêt PEL aujourd'hui ?

Si l'épargnant qui a atteint le terme de son PEL (à savoir 4 ans), souhaite à ce jour obtenir un prêt immobilier, celui-ci bénéficiera d'un taux peu avantageux en comparaison avec les taux de prêt immobilier classique proposés aujourd'hui.

En effet, ces derniers étant faibles actuellement, ils désavantagent fortement ceux des PEL s'élevant quant à eux à 4,20% (pour ceux ouverts depuis le 1er Août 2003). Pour un emprunt d'une durée de 15ans par exemple, le dernier taux moyen d'un prêt immobilier est de 3.65% ; il passe à 3.50% pour 10ans…

Le but initial de l'épargne logement, qui permet justement de bénéficier d'un taux d'emprunt attractif, est donc remis en cause. Il semble donc peu intéressant pour l'épargnant désireux d'emprunter, d'utiliser à ce jour son PEL.

Toutefois, il n'est pas négligeable :

  • Pour celui qui rencontre des difficultés pour obtenir un prêt classique au regard de sa situation personnelle, puisqu'il ne se verra pas refuser son emprunt par l'établissement bancaire (hormis en cas de surendettement).
  • Il n'est également pas insignifiant en fonction du montant et de la durée du prêt. Rappelons que le PEL permet d'emprunter pour une durée de 2 à 15 ans un montant maximum de 92.000€. Plus la durée du prêt est courte, plus le montant d'emprunt peut être élevé.

Ainsi, un prêt PEL pour un petit montant et sur une courte durée peut s'avérer une bonne solution et mérite d'être malgré tout comparé à un autre prêt ayant un meilleur taux. En effet, avec le PEL les frais de dossier étant inexistants, les frais d'hypothèque faibles… l'écart du montant des mensualités entre les deux prêts peut s'avérer infime par rapport aux autres frais qui s'ajoutent au prêt immobilier classique.

Effectuer une ouverture de PEL aujourd'hui ?

Même si l'intérêt d'utiliser son PEL pour effectuer un prêt est fortement remis en question à ce jour, l'ouverture d'un PEL dans la période actuelle garantie des avantages. En effet, ce compte bénéficie du meilleur taux en matière de livrets d'épargne.

Taux d'intérêts des livrets d'épargne :

Livret A 1.25%
LEP 1.75%
LEE 0.75%
CEL 0.75%
PEL 2.50%
Livret jeune Entre 2 et 3%

En outre, les taux d'emprunts des prêts immobiliers avantageux actuellement sont mouvants et se verront probablement augmenter ultérieurement. Ainsi, d'ici quatre ans, il est possible que le PEL permette à nouveau de bénéficier de taux meilleurs en comparaison à d'autres prêts immobiliers. Le taux du PEL est quant à lui fixe et d'ores et déjà connu (puisque la date d'ouverture du prêt détermine le niveau du taux d'emprunt) ; il sera en tout état de cause de 4.20%.

En conclusion, même si aujourd'hui l'utilisation de son PEL pour un prêt s'avère peu avantageuse, l'ouverture d'un compte PEL reste quant à elle une bonne initiative, d'une part pour sa rémunération et d'autre part dans une intention probable d'emprunt dont le taux se verra peut-être de nouveau intéressant d'ici quatre ans. À cet emprunt, s'ajoutera la prime d'état versée sur la rémunération de l'épargne qui sera elle aussi attractive.

Avantages actuels du PEL
  • Taux d'épargne élevé

En cas de demande de prêt :

  • Apport personnel
  • Pas de frais de dossier
  • Frais d'hypothèque faibles
  • La banque ne peut pas refuser le prêt (sauf si surendettement)
  • Taux du prêt est sûr et fixé : 4.20%
  • Prime d'état de 3.50%

Inconvénients actuels du PEL
  • Taux d'emprunt peu avantageux face aux autres prêts immobiliers

10 février 2010
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