Les plafonds de ressources du PAS alignés sur le PTZ

Il a beaucoup été question de la réforme du Prêt à Taux Zéro au cours des dernières semaines, mais une autre mesure censée favoriser la primo-accession à la propriété est pour ainsi dire passée inaperçue : en alignant à partir du 1er octobre les plafonds de ressources du Prêt Accession Sociale sur ceux du Prêt à taux Zéro, le législateur a considérablement facilité son accès, au point que ne pas y avoir droit est presque devenu une exception... Mais est-ce vraiment de nature à aider significativement les primo-accédants ?

A priori, voilà une bonne nouvelle pour les candidats à la propriété : en s'alignant sur ceux du ptz, les plafonds de ressources du Prêt Accession Sociale ont été largement revus à la hausse. Pour un couple avec 2 enfants vivant en zone B1 (dans l'agglomération d'une ville de province de grande taille, donc), ce plafond est passé de 43 000 à 52 000€.

Sachant que l'on parle ici de RFR (Revenu Fiscal de Référence), cela fait passer ce plafond, pour des salariés, d'un revenu net de 3 980€/mois à un revenu net de 4 815€/mois. Autant dire qu'une large majorité de français peuvent à présent prétendre aux avantages de ce prêt aidé (85% d'après les évaluations de l'un de nos partenaires bancaires).

Pour autant, cela va-t-il réellement changer quoique ce soit en termes de nombre de prêts PAS accordés ? Rien n'est moins sûr...

En effet, le prêt PAS présente 3 avantages majeurs :

• Des frais de garantie réduits,
• Des frais de dossier plafonnés à 500€,
• Et surtout, l'accès à l'APL (Aide Personnalisée au logement).

Cela semble alléchant, mais il faut garder en mémoire que :

• Même s'il a droit au PAS, un ménage dont les revenus sont assez élevés (comme c'est le cas pour les nouveaux bénéficiaires) n'aura pas droit à l'APL, les conditions d'accès à celle-ci étant beaucoup plus restrictives,
• Un ménage avec un beau profil d'emprunteur pourra de toute façon facilement négocier des frais de dossier inférieurs à 500€, prêt PAS ou pas.

Pour nos nouveaux bénéficiaires, ne reste donc que l'avantage des frais de garantie réduits... qui n'en est en fait pas forcément un !

En effet, la souscription d'un prêt PAS oblige à la prise d'une garantie réelle (hypothèque ou IPPD). Son tarif est certes réduit dans le cas de l'achat d'un logement neuf (1 161€ au lieu 2 877€), mais elle suppose le paiement de frais de mainlevée hypothécaire en cas de revente du bien avant le terme du crédit (aux alentours de 830€).

De fait, les garanties mutuelles (type Caution Crédit Logement ou SACCEF), si elles peuvent être légèrement plus coûteuses initialement, dispensent les emprunteurs de frais de mainlevée. Certaines d'entre elles proposent même la restitution d'une partie du montant de la caution en fin de garantie. Sans parler des fonctionnaires qui peuvent souvent, via leur mutuelle, profiter d'une caution à très bon marché, voire gratuite... C'est pourquoi une majorité d'emprunteurs français préfèrent opter pour une caution mutuelle.

Il y a donc très peu de chances que cette réforme ait une quelconque influence sur le nombre de prêts PAS accordés. Il semble qu'elle ait surtout été mise en place afin de simplifier le système d'aide à l'accession à la propriété en réduisant le nombre de barèmes utilisés.

Par Xavier Laneurie
16 octobre 2014
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