Agences immobilières : gare aux filous
Tarifs opaques, amateurisme, harcèlement... Le magazine Que Choisir publie une vaste enquête sur les pratiques plus ou moins transparentes des agences immobilières. L'occasion pour nous de revenir sur la marche à suivre lorsque vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier.
La profession d'agent immobilier est souvent considérée avec méfiance par le grand public : affaires troubles évoquées dans les médias, témoignages scandalisés sur internet... Nombre d'agents immobiliers sont pourtant des professionnels honnêtes et compétents.
Ceux-là souffrent des mauvaises pratiques de certains de leurs concurrents. Dans la ligne de mire de Que Choisir, les derniers arrivés sur le marché : les réseaux d'agents sur internet, qui regroupent des conseillers immobiliers souvent sommairement formés et mal rémunérés, travaillant à domicile.
Voici quelques conseils et les pièges à éviter pour vous assurer de bonnes relations avec votre agent immobilier.
Certains intervenants n'ont d'agents immobiliers que le nom...
Bien souvent lorsque vous vous adressez à une agence immobilière votre interlocuteur n'est pas agent immobilier. Ce peut être un commercial (un « négociateur salarié ») agissant par délégation d'un véritable agent immobilier, détenteur d'une carte professionnelle délivrée par la Préfecture de son lieu d'activité. Cette pratique est tout à fait légale et ne pose pas de problème particulier si le commercial est un professionnel compétent, formé aux pratiques immobilières et au fait du marché local.
Que Choisir dénonce toutefois des pratiques beaucoup plus douteuses. Dans certains réseaux nationaux, nombre de conseillers travaillant à domicile seraient formés à la va-vite, parfois en quelques jours seulement. Le syndicat de consommateurs dénonce en outre le manque d'accompagnement des nouveaux commerciaux par les réseaux. Livrés à eux-mêmes, ils ont bien du mal à dégager un chiffre d'affaire correct et donc une rémunération décente.
En outre, leur manque d'expérience et d'appui de la part de leur réseau peut être très dommageable à leurs clients. Le magazine de défense des consommateurs cite notamment des cas de mauvaises estimations de biens de l'ordre de 25% ! Plus grave, la méconnaissance des pratiques légales les plus élémentaires peut conduire à d'importants problèmes de sécurité juridique et fiscale.
Quelques précautions simples pour bien vendre ou acheter votre bien immobilier
1) Trouver le bon agent
Avoir recours à un agent immobilier pour acheter ou vendre peut s'avérer très utile. Il saura mettre en valeur votre bien, ou souligner les défauts de celui que vous convoitez. Son expérience de la négociation immobilière sera décisive pour l'obtention du meilleur prix. Il vous faut donc le choisir avec précaution.
Tout d'abord, méfiez-vous toujours des démarcheurs. Si vous publiez une annonce immobilière, notamment sur un site internet spécialisé, il est probable que vous serez sollicité par des agents qui tenteront absolument de vous faire signer un mandat de vente. Leur discours habituel est de vous affirmer que vous n'arriverez pas à vendre vous-même, à organiser les visites, à trouver des acheteurs solvables... La meilleure attitude à adopter est de refuser. Si vous souhaitez faire appel à un agent immobilier, choisissez-le vous-même et prenez contact de votre propre initiative.
Pour savoir si l'agent immobilier que vous rencontrez est compétent, commencez par réclamer sa carte professionnelle. Sa détention est un premier gage de sérieux, de formation et d'expérience. Comme expliqué plus haut, votre interlocuteur direct peut très bien ne pas être le détenteur de la carte, mais il doit pouvoir vous présenter celle du directeur d'agence.
D'autre part, une longue expérience du marché local est indispensable. L'agent devra en connaître les spécificités : Plan Local d'Urbanisme, projets de développement du quartier... Il saura aussi vous renseigner ou renseigner vos visiteurs sur les services et commerces à proximité, ou les éventuelles difficultés de transports. Une agence ayant pignon sur rue depuis de nombreuses années devra donc être privilégiée.
Que Choisir conseille également vivement de se renseigner auprès d'anciens clients. Si l'agent immobilier est consciencieux, il ne refusera pas de vous donner les prix et adresses de ses dernières ventes. Vous pourrez alors demander leur avis aux acheteurs.
2) Signer le mandat
Lorsque vous aurez finalement fait votre choix, il vous faudra signer un mandat de vente ou d'achat. Lisez-le avec attention, il peut contenir quelques pièges. Veillez tout d'abord à ce qu'il soit correctement daté. En effet, le client dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. La tentation est donc forte pour l'agent d'antidater ce document pour être sûr de conserver son client. Le mandat doit également comporter le montant de la commission qui sera versée à l'agent (environ 5 à 6% du prix de vente). Ce montant ne pourra bien évidemment pas être modifié sans l'accord du client.
3) Contrôler le travail de votre agent immobilier
Une fois le mandat signé, restez vigilant. Pour commencer, l'agent immobilier doit connaître parfaitement le produit qu'il propose. En conséquence, il doit impérativement vous réclamer les pièces suivantes et prendre le temps de les analyser :
- Titre de propriété,
- Règlement de copropriété s'il y a lieu,
- Comptes-rendus d'assemblées générales,
- Diagnostics.
D'autre part, sa visite doit être détaillée et prolongée. Pas question de rester chez vous 10 minutes en mitraillant avec son appareil photo. Il doit vous interroger sur tout ce que votre logement peut avoir de particulier : installation électrique, plomberie, droit de passage, voisinage...
Grâce à cette analyse et à sa connaissance du marché immobilier local, l'agent immobilier pourra estimer la valeur de votre bien au plus juste. Même s'il vous semble très compétent, n'hésitez pas à vérifier son évaluation, en interrogeant vos voisins, en vous renseignant sur internet, ou en demandant conseil à plusieurs de ses confrères. La plupart du temps, les agences immobilières acceptent de faire des estimations gratuitement, sans que cela vous oblige à signer un mandat. N'ayez donc aucun scrupule à en profiter.
4) Le versement de la commission
Si vous avez suivi nos conseils, vous devriez pouvoir réussir votre vente ou votre achat assez rapidement : un agent immobilier sérieux peut réussir une affaire en moins de 3 mois (sauf cas exceptionnel, recherche rare ou vente d'un bien peu recherché). Prenez alors garde au versement de la commission. La loi prévoit que l'acheteur et le vendeur s'entendent sur le montant versé par chacun. Pourtant, certains professionnels peu scrupuleux n'hésitent pas à gonfler indûment la commission, ou à la faire régler à 100% à la fois par le vendeur et l'acquéreur.
Le marché immobilier actuel étant fortement déficitaire en offres par rapport à la demande, il ne devrait pas être très compliqué pour un vendeur de trouver des acheteurs motivés et solvables. Pourtant, plus de la moitié des transactions immobilières passent par une agence (60% en 2005 d'après les statistiques du ministère du Logement, contre 10% de transactions par un notaire et 30% sans intermédiaire). La concurrence des sites spécialisés sur internet ne semble donc pas altérer la bonne santé de ce secteur.
30 août 2011
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