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Pass-Foncier : des précisions sur sa mise en œuvre

Le 20 mai 2009, deux textes ont été publiés pour préciser les conditions d’application du prêt Pass-Foncier. Ils viennent éclaircir les modalités de mise en œuvre de ce système financier jusqu’alors très floues.

Petit rappel sur le Pass-Foncier – il s’agit d’un système qui permet de devenir propriétaire d’un logement sans avoir encore acquis le terrain. Cette acquisition en deux temps repose sur le principe d’un remboursement échelonné de deux prêts immobiliers distincts : le terrain est la propriété du 1% logement jusqu’au remboursement intégral du logement. Une fois le logement remboursé, le ménage commence alors à rembourser le terrain à l’organisme. Ce portage financier est notamment la base du dispositif de Maison à 15 euros par jour.

Concernant les deux textes précisant l’application du Pass-Foncier, le décret n°2009-576 du 20 mai 2009 détermine dans quelles conditions la TVA sur la construction de ces logements acquis avec le Pass-Foncier sera réduite à 5,5%. Il est ainsi indiqué que ce taux réduit s’appliquera aux ventes ou aux constructions de logements neufs destinés à être habités à titre de résidence principale si l’emprunteur réunit toutes les conditions suivantes :

accéder pour la première fois à la propriété ;
bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par au moins une collectivité territoriale du lieu d’implantation du logement ;
avoir des revenus fiscaux de références pour l’ensemble des personnes occupant le logement inférieurs aux plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession ;
bénéficier d’un prêt Pass-foncier.

Le décret insiste sur le fait que :

les ressources prises en compte seront celles figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision d’octroyer le Pass-foncier est signée par l’accédant ;
la signature par l’accédant de la décision d’octroi du Pass-Foncier vaut engagement pour l’opération ;
l’aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par la (ou les) collectivité(s) territoriale(s) devra être une subvention ou une bonification permettant l’octroi d’un prêt à taux zéro ou à taux réduit.

L’arrêté du 20 mai 2009 précise, quant à lui que :

le montant du prêt Pass-Foncier est fixé à 30% du coût total de l’opération ;
le prêt Pass-Foncier est amortissable après une durée de différé égale à la plus longue durée des autres prêts (prêt à taux zéro exclu) concourant au financement de l’opération, et dans la limite de 25 ans ;
la durée d’amortissement est au plus de 10 ans ;
le taux d’intérêt nominal annuel pendant la durée du différé est de 1,25% par an quand l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des entreprises à l’effort de construction (PEEC) ;
le taux d’intérêt nominal annuel pendant la durée du différé est de 2,5% dans les autres cas ;
le taux d’intérêt nominal annuel en période d’amortissement à l’issue du différé est de 4,5% par an.

Ces textes précisent aussi les différentes garanties dont bénéficie l’emprunteur comme la garantie de rachat du logement et la garantie de relogement en cas de défaut de paiement. D’autant plus que l’emprunteur pourra rembourser le capital restant dû à tout moment sans être redevable d’aucune pénalité de quelque nature que ce soit.

Reste à savoir si de nombreux prêts Pass-Foncier seront distribués et quelles sont les communes qui accepteront de distribuer des subventions pour voir s’installer sur leur territoire des accédants à la propriété aux revenus modestes…

Vous trouverez ci-dessous l’ensemble des textes publiés concernant la mise en œuvre du Pass-Foncier :

Décret n° 2009-576 du 20 mai 2009 pris pour l’application de l’article 278 sexies du code général des impôts relatif aux ventes et constructions d’habitations principales faisant l’objet d’un prêt à remboursement différé.
Arrêté du 20 mai 2009 modifiant l’arrêté du 16 mars 1992 relatif aux conditions d’utilisation des sommes recueillies au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.

27 mai 2009
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